La Société Civile Immobilière Familiale

QU’EST-CE QU’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ?

Une SCI est une société qui se constitue ; pour une durée de vie maximale de 99 ans, avec, à minima, deux associés qui sont des personnes physiques ou morales. Ces associés (avec ou sans liens familiaux)  ; qui décident d’investir ensemble dans un projet immobilier, partagent les bénéfices au prorata de leurs parts dans le capital de la société. Par ailleurs, ils sont responsables et solidaires, ce qui signifie que si l’un devait être en situation de défaut de paiement, les autres sont dans l’obligation de payer les mensualités dues, en fonction des parts que chaque associé détient. De même, les associés sont responsables des dettes sociales de la SCI, toujours au prorata de leurs parts respectives, investies dans la société. L’un des associés doit prendre le statut de gérant, et en devient ainsi le responsable et le représentant légal.

D’UN POINT DE VUE FISCAL ? IL EXISTE DEUX RÉGIMES :

La SCI peut être «  transparente  » fiscalement  : ses revenus ou pertes remontent alors dans l’IR de chacun des associés. Elle n’est alors pas soumise à la TVA, Ou bien elle peut être soumise à l'Impôt sur les sociétés ; et à la TVA.

POURQUOI OPTER POUR UNE SCI FAMILIALE ?

 Investir dans une SCI familiale permet d’être propriétaire, en famille, de biens immobiliers, en investissant des montants à la hauteur de ses moyens propres. Les acquisitions peuvent être diversifiées ; et ; si elles répondent aux critères spécifiques, elles peuvent bénéficier de dispositifs types loi Pinel, loi Malraux, etc. ; qui offrent des avantages fiscaux intéressants sur le long terme.

QUELS SONT LES AVANTAGES ? ACHETER ET GÉRER EN FAMILLE :

la SCI familiale permet de gérer le ou les bien(s) ensemble  ; et de répartir les risques et les rôles, en s’appuyant sur des personnes proches, fiables et ayant des compétences différentes… L’entretien des biens, la mise en location, la décoration, la comptabilité, etc.

TRANSMETTRE LE PATRIMOINE DE GÉNÉRATION EN GÉNÉRATION :

Cette transmission peut se faire sans forcément s’appuyer sur du capital. En effet si, par exemple, les aînés ont une situation plus favorable à l’instant T, ils vont pouvoir porter le projet immobilier en permettant un emprunt bancaire au profit des autres associés ayant potentiellement une situation moins favorable  ; ou en devenir.

SE PROTÉGER DANS UN COUPLE :

Acheter en SCI pour un couple non marié permet d’éviter le régime de l’indivision ; qui oblige à agir en accord unanime. La SCI offre la possibilité de procéder à un démembrement croisé des parts entre les deux individus, et, ainsi, de conserver l’usufruit des parts, avec en plus, une fiscalité allégée. Cela conduit à une récupération de la pleine propriété des parts de la SCI de l’un des concubins en cas de décès.

PRÉPARER ET OPTIMISER UNE SUCCESSION :

Si l’un des associés d’une SCI familiale décède, les parts de la société investies sont léguées équitablement à ses héritiers. La SCI permet d’optimiser cette transmission par différents moyens :

• En cédant les parts au fur et à mesure du temps, et en fonction des abattements possibles,
• En conservant l’usufruit des parts, en cas de démembrement,
• En diminuant sensiblement les droits de succession  ; grâce  ; soit à la donation, soit à la succession… Une donation, n’est pas soumise à l’impôt dans la limite d’une somme de 100 000€ pour chacun des enfants et de 31 395 € pour chaque petit-enfant.

En cas de succession, le montant de l’imposition ne sera que de 5% de la valeur des parts ; alors que les droits de succession peuvent monter jusqu’à 60% de la valeur totale du bien immobilier détenu hors SCI.

Si les héritiers des parts sociales ne souhaitent pas les garder, ils peuvent toujours les céder ; soit à leurs cohéritiers, soit à un tiers. Il leur faudra alors trouver un ou plusieurs acheteur(s) potentiel(s) qui devront obtenir l’agrément des autres associés, conformément aux statuts.

En conclusion,

la SCI familiale offre une grande souplesse et de nombreuses possibilités pour gérer la transmission du patrimoine et elle permet d’éviter aux héritiers de tomber dans le piège de l’indivision.

Attention ! La SCI a bien sûr, également, les défauts de ses avantages ! En effet mêler les affaires d’argent aux affaires familiales peut parfois être source de mésententes, de jalousies, de contrariétés ou encore de frustrations… Il est donc nécessaire de définir clairement, dans les statuts les rôles, apports, et prérogatives de chacun.