L'INGÉNIERIE PATRIMONIALE : UN OUTIL FACILITANT LE MAINTIEN A DOMICILE, LA SUCCESSION ET LA CRÉATION DE REVENU COMPLÉMENTAIRE

LA VENTE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ ET RÉSERVE D’USUFRUIT : UN MÉCANISME MÉCONNU QUI PRÉSENTE DE NOMBREUX AVANTAGES

Avec l’âge plusieurs problématiques se posent :

• Comment subvenir à mes besoins financiers lors de perte d’autonomie, comment me maintenir à domicile dans ces conditions, ais-je envie de tout sacrifier et partir en maison spécialisée ?
• Comment transmettre mon patrimoine lorsque ce dernier n’est pas liquide (immobilier) ?
• Comment avoir un revenu complémentaire à la retraite ?

La vente de la nue-propriété et réserve d’usufruit est l’une des solutions à toutes ces questions.

Attention :

À ne pas confondre avec l’achat d’un bien immobilier par la bais d’un viager immobilier et de l’achat de la nue-propriété adossée à un usufruit social, dans la mesure où, la problématique n’est pas la même.

Nous souhaitons proposer une solution pour garantir le maintien à domicile, permettre un complément de revenu, la facilité d’organisation de succession et non pas une méthode de création de patrimoine immobilier.

QU’EST CE QUE LA VENTE DE NUE-PROPRIÉTÉ ET RÉSERVE D’USUFRUIT ?

Le principe étant que toute individu à « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue »

(artcile 544 du Code civil).

Si nous prenons comme exemple un bien immobilier, toute personne propriétaire peut jouir (habiter, louer, ...) et disposer du bien (le vendre, le donner, le détruire, ...).

Le droit de propriété est composé de droit que l’on peut dissocier : d’un côté, la nue-propriété et de l’autre côté, l’usufruit.

Grâce à cette dissociation, il est possible de vendre la nue- propriété d’un bien.

En échange, comme dans toute vente, l’acquéreur de la nue- propriété qui se nomme le nu- propriétaire devra verser une somme d’argent au propriétaire qui deviendra usufruitier.

Ce dernier détient l’usufruit qui est dit viager, c’est-à-dire que cet usufruit porte sur l’espérance de vie de l’usufruitier.

Au jour du décès de ce dernier, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien.

L’usufruit est un droit fondamental contrairement à un simple droit d’usage, et celui-ci ne peut être retiré à l’usufruitier.

LES DIFFÉRENTS AVANTAGES DE LA VENTE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ :

La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit génère plusieurs avantage :

• Le premier avantage étant qu’en contrepartie de la vente, l’usufruitier perçoit un nouveau capital dont il pourra disposer comme bon lui semble. Notamment à titre de complément de revenu et organiser sa succession par le biais de donations ou placements sur un support tel qu’une assurance vie afin de bénéficier de plafonds successoraux supplémentaires et de rachats mensuels pro- grammés à titre de revenus complémentaire défiscalisés (hors intérêts générés dans la durée du contrat)
• Le deuxième avantage est que l’usufruitier pourra conti- nuer à habiter le bien person- nellement et/ou le mettre en location et cela jusqu’à son décès. Cela permet un maintien à domicile, et en cas de départ involontaire en maison permet ainsi la valorisation de cet usufruit par le biais d’un revenu locatif permettant de couvrir une partie des frais de maison spécialisée avec le revenu complémentaire issu du premier avantage.
• Pour finir, la loi admet une répartition des charges afférentes au bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Mais il est possible de prévoir une répartition différente entres les parties, notamment au sujetdestravauxd’entretien du bien, un éventuel Impôt sur la fortune immobilière, ou encore au sujet des charges fiscales afférentes au bien.

POURQUOI VENDRE LA NUE-PROPRIÉTÉ DE MON BIEN ?

À QUI ? ET COMMENT CELA SIMPLIFIE MA FIN DE VIE ?

Qui n’a pas eu dans son entourage ou vécu une suc- cession compliquée à la suite d’une mise en indivision de biens immobiliers ?

La complexité du Code Civil Français,ainsiquelesévolutions des modes de vie et des valorisations immobilières po- sent bien des problèmes.

Cette complexité est inhérente au régime de l’indivision, que les droits indivis soient détenus en nom propre ou par le biais d’une Société Civile immobilière.

La vente en nue-propriété et réserve d’usufruit permet ainsi, de sortir d’un risque de régime d’indivision en cas de décès.

La nue-propriété pourra être cédée tant à des particuliers que des sociétés foncières spécialisées.

Il est évident que le choix réside sur la capacité à passer outre l’envie de transmettre la pierre à ses enfants, une réflexion est nécessaire à ce sujet.

Néanmoins il conviendra de mettre en exergue la balance inconvénients/avantage de la globalité de l’opération patrimoniale :

Inconvénients :

• Pas de transmission du bâtiment,
• Nécessité d’une valorisation minimum du ou des biens qui sont visés par l’opération,
• Sentimentalementuneopé- ration qui peut s’avérer dif- ficile au vu des moments familiaux vécus dans le bien,
• Opération réalisable à partir de 68 ans seulement (sauf cas précis d’usufruit temporaire sur des biens locatifs par exemples).

Avantages :

• Transmissions de liquidités bien plus simples et moins coûteuses en émoluments que les biens immobiliers,
• Placement du fruit de la cession de la nue-propriété sur un ou plusieurs con- trats de placement avec architecture personnalisée et mise en place d’un virement mensuel à titre de complément de revenu,
• Usage du bien et récolte des "fruits" en cas d’usufruit, 
• Donation possibles aux
• enfants et petits-enfants,
• Confort financier permet- tant le maintien à domicile jusqu’au décès,
• Et d’autres avantages à détailler juridiquement en fonction des cas précis.

Conséquences :

• Il convient d’apprécier bien évidemment chaque situa- tion à sa juste valeur,
• L’intervention de l’ingénieur patrimonial est nécessaire afin de diriger les différents intervenants (notaires, expert- comptable, expert foncier agrée, ... )
• Gagner une tranquillité d’âme bien méritée une fois l’opération fixée !