LOCATAIRES, PROPRIÉTAIRES : QUELS DROITS ET DEVOIRS ?

À LA SIGNATURE DU BAIL

A ce stade, les obligations incombent surtout au propriétaire, qui a l’obligation de proposer un logement décent, sain et sans vice caché ; c’est-à-dire :

Ne faisant courir aucun risque pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,

Être doté d'une surface habitable et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation ; soit une pièce principale de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3, et au moins une fenêtre dans la pièce principale,

Être doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation, avec, à minima : un coin cuisine, une douche ou une baignoire, un WC séparé de la cuisine et de la pièce principale et une installation permettant de chauffer le logement, être dépourvu d’infestation d'espèces nuisibles et parasites.

La fixation du loyer, peut, dans certains cas être encadrée. En effet, selon la zone géographique du logement, et s’il est loué - non pour - la première fois, le loyer pourra correspondre à un barème à respecter.

A contrario, si le logement se situe en dehors d'une zone tendue telle que définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, le bailleur pourra librement fixer son loyer.

Le bailleur doit également transmettre au locataire les documents suivants :

Le dossier comprenant tous les diagnostics techniques obligatoires : la performance énergétique, l’état des risques et pollution et le diagnostic plomb si le logement a été construit avant 1949,

Un état des lieux ainsi qu’un inventaire pour les logements meublés,

Une copie des extraits du règlement de copropriété pouvant intéresser le locataire (jouissance et usage des par- ties privatives et communes notamment),

La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,

Le cas échéant, un contrat de cautionnement solidaire.

Le locataire, pour sa part, à l’obligation de constituer son dossier de location avec des pièces « sincères et véritables » : l’usage de fausses fiches de salaires, par exemple, est une infraction grave qui peut être punie par trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (article 441-1 du Code pénal).

Il doit également verser au propriétaire un dépôt de garantie qui correspond généralement pour un logement « vide » à un mois de loyer hors charges, et à deux mois hors charges pour un « meublé ».

Le locataire doit également s'assurer de pouvoir régler le loyer et les charges, dans les conditions prévues par son bail. Au moment de la remise des clefs, il doit impérativement avoir souscrit une assurance habitation.

UNE FOIS LE BAIL SIGNÉ

Dès lors qu’il est dans les murs, c’est au tour du locataire de devoir respecter le plus de règles... A commencer par le paiement à échéances, du loyer et des charges !

Il doit également respecter les éventuelles règles de copropriété, et assurer un "usage paisible" des locaux.

Il s’engage aussi à ne pas occasionner de nuisances, et à assurer l'entretien du bien, notamment des portes, fenêtres, parties intérieures et équipements (plus globalement, les travaux liés au système de chauffage, à l'alimentation d'eau potable, au remplace- ment de la chaudière, ou de revêtement du sol en cas de vétusté sont à la charge du locataire).

Par ailleurs – sauf à ce que le bail l’ait prévu, ou que le propriétaire donne son accord - il n'a pas le droit de sous-louer le logement.

Enfin, il peut l'aménager comme il le souhaite, mais ne peut se lancer dans de gros travaux sans l’accord écrit du bailleur.

Le propriétaire, lui, doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il doit aussi assurer au locataire la tranquillité dans son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s’interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration). Et il doit également transmettre, une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire ne délivre pas une quittance mais un reçu.

LORSQUE LA LOCATION S’ACHÈVE...

Le propriétaire doit restituer au locataire qui quitte le logement, son dépôt de garantie dans un délai d'un mois, s’il n’y a eu aucune réserve émise lors de l’état des lieux de sortie. Le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie au titre des charges lorsque le locataire a quitté le logement avant la régularisation annuelle des charges.

La régularisation définitive et la restitution le cas échéant du solde, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Le propriétaire qui tarde à rendre son dépôt de garantie au locataire encourt une pénalité fixée à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Si des dégradations ont été constatées lors de l'état des lieux de sortie, elles doivent être inscrites sur l'état des lieux de sortie. Le bailleur peut alors procéder à la retenue des sommes correspondant aux réparations, sur le dépôt de garantie, mais pour ce faire, il doit être en mesure de justifier le montant retenu, en produisant soit un devis, soit une facture.

Le locataire qui a donné son préavis n’est pas juridiquement autorisé à compenser son (ou ses) dernier(s) mois de loyer avec le dépôt de garantie. Par ailleurs, il a l’obligation de laisser visiter durant le préavis.

La loi prévoit que les visites ne doivent pas dépasser deux heures par jour, et qu’elles peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui inclut le samedi. En revanche le bailleur n’est pas autorisé à entrer dans le logement en l'absence du locataire et il ne peut pas non plus obliger ce dernier à lui laisser un jeu de clés.

Enfin, le locataire doit restituer les lieux en bon état d'entretien et de réparation, mais, pour autant, les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur.

Sans « état des lieux de sortie contradictoire » (signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier), aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.