Faire gérer son bien immobilier par un professionnel

  • Par Pascale PEIFFER
  • Mise en ligne : 22 octobre 2017
  • Mise à jour : 08 décembre 2017

Gestion de son bien immobilierVous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez louer et vous vous posez la question de savoir, s’il vaut mieux tout gérer soit même pour être sûr que rien ne vous échappera , tant du côté financier que dans l’entretien et le fonctionnement de votre logement, ou s’il vaut mieux confier la gestion à un professionnel qui s’occupera du suivi à votre place. Voici quelques éléments à prendre en compte avant de faire votre choix.

Gestionnaire de biens : Une profession réglementée

Pour se voir confier un mandat de gestion locative, l'agence doit y être habilitée : elle doit être en possession d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture sur laquelle figure la mention « Gestion immobilière ».

Le gestionnaire doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité professionnelle.

L’administrateur de biens est en fait le mandataire du propriétaire. Pour exercer sa mission, un mandat de gestion établi entre le propriétaire et le professionnel signé en général pour 1 an, renouvelable par tacite reconduction, est obligatoire.

Le mandat de gestion doit faire apparaître une liste exhaustive des missions du professionnel

Celle-ci peut être très complète : Recherche du locataire, perception des loyers et relances pour les loyers impayés, délivrance des quittances, régularisation des charges locatives, révision des loyers selon l’indice de référence, suivi de certains travaux, réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, suivi pour le respect des obligations du locataire (assurance, entretiens annuels obligatoires…). Le cas échéant il doit également prendre en charge les réparations autres que locatives du logement, la gestion des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire et enfin représenter le mandant dans les assemblées générales de copropriété.

Le professionnel peut également aider le propriétaire à établir sa déclaration de revenus fonciers.

Certaines missions consistent simplement à la recherche du locataire et à la rédaction du bail.

Attention

Il faut indiquer sur le mandat de gestion sa durée, les conditions de son renouvellement et détailler le montant des honoraires, car seules les rémunérations inscrites dans le mandat sont dues.

Combien coûte le mandat de gestion ?

Un mandat de gestion locative qui permet de couvrir la totalité des services de gestion d’un bien immobilier varie entre 4.5 % et 9 % TTC des sommes encaissées. Il faut donc regarder attentivement les prestations incluses dans le mandat de gestion afin d’éviter tous frais de gestion immobilière ultérieurs non prévus.

A noter :

En général, la négociation pour trouver un locataire et la rédaction du bail ne sont pas inclus dans le prix du contrat de gestion, l'agence est libre de fixer les honoraires dont doit s'acquitter le propriétaire du logement locatif. Ces frais représentent en général entre 12 et 15% du loyer annuel.

Les assurances

Il est conseillé de prendre un contrat d’assurance loyers impayés en même temps que le mandat de gestion locative, car les professionnels disposent généralement de taux de prime d’assurance avantageux. Le taux de prime varie dans ce cas autour de 2%-2,5% pour une limite de 70-90 000 euros de loyers impayés, un plafond de 10-15000 euros de dégradation et l’assurance protection juridique.

Il existe aussi une garantie des risques locatifs (GRL), garantie par l’Etat, que l’on peut souscrire auprès d’un assureur adhérent au dispositif. Elle prend en charge les risques en cas de loyers et de charges impayés, les dégradations locatives sur toute la durée du bail, sous condition que le loyer soit inférieur ou égal à 2 000 euros et que le montant du loyer n’excède pas 50% des revenus du locataire.

Déduction des revenus fonciers

Les cotisations de l’assurance loyers impayées ainsi que les honoraires dus à l’administrateur peuvent être déduits si on relève du régime réel d’imposition.

3 sortes de gestion locative sont proposées actuellement sur le marché :

  • La gestion traditionnelle : Souvent proposées par des agences de réseaux nationaux, Foncia, Nexity, …) elles fournissent les prestations les plus classiques comme les états des lieux et proposent maintenant des offres promotionnelles et forfaitaires à 1€ par jour pour tout type de logement soit 365€ par an.
  • La gestion locative 100% en ligne :  Des gestionnaires fleurissent un peu partout sur Internet en proposant des tarifs entre 4% et 5% ; Directgestion, , Opimmo et Immo-on-line par exemple gèrent les services purement administratifs (envoi des quittances, encaissement des loyers…) depuis le siège, tandis que les prestations physiques (état des lieux, visites) sont sous-traitées à un réseau d’agents immobiliers partenaires.
  • Un modèle hybride de gestion locative : Des entreprises comme Lagestionlocative.com et Néogestimmo proposent un modèle plus équilibré. Si les relations avec les propriétaires passent presque exclusivement par Internet, avec la consultation du compte en temps réel, ces professionnels possèdent aussi leurs propres agences et gestionnaires avec une formule par exemple de 4% pour la rémunération. Pour l’instant ces acteurs sont essentiellement implantés en région parisienne.
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