Investir dans une résidence seniors en profitant du régime LMNP

Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel.

Ces logements doivent être situés dans des structures bien définies et notamment dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail.

La location meublée en résidence seniors permet de bénéficier de nombreux avantages :

• Le marché est porteur car on peut cibler près de 11 millions de locataires (en effet près de 17% de Français ont plus de 65 ans et en 2030 ils représenteront plus de 20%).
• Le locataire est sûr : le senior bénéficie d’un revenu régulier (sa retraite). Il déménage rarement et il est précautionneux (il n’y a pas de dégradation flagrante du bien).
• Une économie immédiate de 20% du prix d’achat (récupération de la TVA).
• Une sécurité: les loyers sont indexés et garantis par le bail avec l’exploitant et il n’y a pas de charge de gestion locative.
• Un placement défiscalisant, sûr et à forte rentabilité

Pour exemple (simplifié à l’extrême pour la démonstration) :

• Acquisition d’un immeuble 100 000€
• Revenu Net généré par l’investissement : 5500€ / année
• Taux d’amortissement : 3%.  (Amortissement sur 33 ans).
• Tranche marginale de l’impôt sur le revenu : 20%.
• Jusqu’à 3 666 € de réduction d’impôt chaque année pendant 9 ans.

Le revenu net imposable n’est pas conditionné par l’amortissement de l’immeuble : Ainsi, le revenu imposable complémentaire sera de 5500€ générant une imposition complémentaire de 1100€. (5500*20%) ou une imposition complémentaire de 308€ dans le cas de l’option pour le régime Micro-BIC. Cependant, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition répartie également sur 9 ans soit 2777€ / année pendant 9 ans.

Vous l’aurez compris l’avantage fiscal est considérable surtout lorsque l’investisseur bénéficiant du nouveau dispositif fiscal opte pour le régime du Micro-BIC. Mais rappelons que la réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer son bien meublé pour une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de la résidence.