TOUT SAVOIR SUR LA VENTE À RÉMÉRÉ

DANS LE CAS D’UN SURENDETTEMENT

Les solutions les plus courantes pour diminuer son taux d’endettement sont le rachat de crédit et le dépôt d’un dossier de surendettement à la Banque de France.

Pour exemple, le nombre de dossiers de surendettement déposées auprès de la commission est en hausse par rapport à mars 2022.

Cependant, le nombre de dépôts de dossiers reste inférieurs à ceux des années 2021 et 2019. (Source : Banque de France).

Pour éviter cette situation malheureuse, il existe une solution efficace qui est la vente à réméré.

QU’EST-CE QUE LA VENTE À RÉMÉRÉ ?

La vente à réméré aussi appelé la faculté de rachat est selon l’article 1659 et 1673 du code civil « un pacte par lequel un vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal » et le remboursement des « frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation ».

Ainsi, une vente avec faculté de rachat permet à un propriétaire de vendre son bien mais de pouvoir le racheter au prix défini entre les parties dans le futur.

Tous types de biens peut faire l’objet d’une vente à réméré, résidence principale, secondaire ou locative.

FONCTIONNEMENT D’UNE VENTE AVEC FACULTÉ DE RACHAT :

• Faire appel à un professionnel Pour réaliser une vente à réméré il faut être accompagné par une société spécialisée dans ce type d’opération et d’un notaire. Avant toute rédaction d’un contrat de vente avec faculté de rachat, la société spécialisée va opérer une évaluation du bien et étudier la faisabilité du projet. L’analyse portera aussi sur la situation financière du vendeur. Dans le cas où, la société juge que le projet est faisable alors une offre sera proposée au propriétaire vendeur, un contrat de vente sera rédigé.
• La rédaction du contrat de vente avec faculté de rachat Le contrat doit être un acte notarié. Le notaire après la signature de l’acte récupère le prix de cession, purge les dettes du vendeur et le surplus est séquestré. Dans le contrat doit figurer toutes les conditions de la vente à réméré notamment : le prix de vente du bien et la durée de l’opération. Un droit d’usage peut être donné au vendeur, ce dernier peut continuer à vivre dans le bien. Une clause sur la mise à disposition du bien au vendeur en échange d’un loyer sera rajouté au contrat de vente par le notaire. Le prix de ces indemnités d’occupation est libre et doit être convenu entre les deux parties. La somme due peut-être réglé dès la conclusion du contrat ou par mensualités. Le vendeur pourra occuper son bien pendant 5 ans maximum.
• Le rachat du bien vendu à réméré Le prix de rachat du bien peut être différent du montant de cession, le prix est fixé entre les parties au contrat. L’option de rachat doit être levée dans les 5 ans. Le prix de rachat peut être mentionné dans le contrat de vente à réméré. De plus, il peut être ajouté une clause au contrat que si le bien a subi des dégradations dans les 5 ans, une compensa- tion financière pourra être demandée. Le vendeur, pourra racheter son bien immobilier avec ses propres fonds, les surplus du prix de cession séquestré par le notaire et par la souscription d’un prêt immobilier. Cependant, pour que la banque puisse accorder un financement, il faudra prou- ver que la situation finan- cière du vendeur, devenu acquéreur est stable. Dans le cas où, le vendeur n’est pas en mesure de pouvoir racheter le bien selon délai stipulé dans le contrat de vente, alors l’acquéreur deviendra propriétaire du bien. En tant que plein propriétaire du bien, l’acquéreur pourra disposer du bien comme bon lui semble. Ainsi, l’acquéreur peut autoriser l’ancien propriétaire à rester locataire ou bien il est en droit de lui demander de quitter le logement.

LES CONSÉQUENCES FISCALES :

Le vendeur sera imposé lors de la vente à réméré de son bien, de la même manière que lors d’une vente classique.

C’est-à-dire que le vendeur sera soumis au régime des plus-values des particuliers ou des professionnelles selon son régime fiscal, si une plus-value est constatée le jour de la vente. Cependant, si le vendeur ra- chète son bien, l’impôt payé lui sera restitué.

Lorsque le vendeur va exercer sa faculté de rachat dans le délai défini au contrat, seul un droit fixe de 125€ est appliqué par le notaire en dehors de ses émoluments.

Cette fiscalité particulière s’applique si le rachat répond aux conditions prévues à l’article 680 du Code général des impôts.

A défaut, les frais inhérents à toutes acquisitions seront dus.

LES AVANTAGE ET INCONVÉNIENTS :

• La vente à réméré empêche la saisie immobilière ou l’expulsion. La vente du bien permet de récupérer des liquidités en cas de difficultés financière, grâce au prix de vente perçu et de surtout épurer les dettes existantes.

• La vente à réméré peut être désavantageuse pour le vendeur si l’option de rachat n’est pas faite dans le délai indiqué au contrat. Dans la mesure où, le prix de vente du bien est inférieur au prix du marché, si le vendeur reste locataire du bien il aura aussi à charge les indemnités d’occupation du bien. De plus, si l’option d’achat n’est pas effectuée dans le délai indiqué dans le contrat, l’acquéreur sera propriétaire du bien dans son intégralité.

CONCLUSION :

La vente à réméré peut être une très bonne solution pour obtenir des liquidités en gardant le droit de racheter son bien dans un délai déterminé. Cependant, il faut comprendre que ce n’est pas une vente classique, qui doit être encadrée par des professionnels, à même de vous accompagner sur ce type de projet.

Une étude de votre patrimoine devra être réalisé pour valider la faisabilité du projet et vous informer des conséquences de cet acte.

Le Cabinet Timios peut vous accompagner et vous aider à trouver la meilleure solution à vos problématiques patrimoniales, grâce à son entourage de professionnels spécialisés et qualifiés, pour donner vie à vos projets en toute sécurité.