La Vente en Viager

  • Par Pascale PEIFFER
  • Mise en ligne : 10 janvier 2018
  • Mise à jour : 10 janvier 2018

Entre l’allongement de la durée de vie et le gel des retraites qui entraîne pour certains une diminution de revenus et surtout de pouvoir d’achat, le viager apparaît de plus en plus comme une solution qui a de nombreux avantages : en vendant son bien en viager le senior peut rester vivre dans son logement tout en percevant une somme (le bouquet) et une rente viagère à vie pour profiter pleinement de la retraite. Le vendeur peut également aller vivre ailleurs. Le bouquet sera alors plus conséquent et la rente mensuelle permettra de compléter convenablement la retraite.

À quel âge vendre en viager ?

« Le moment idéal se situe entre 75 et 85 ans » selon Michel Artaz, fondateur du Centre européen de viagers.

Qu’est ce que la vente en viager ?

La vente en viager consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’achat, mais qu'il ne pourra occuper qu'au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère lors de la transaction. Le vendeur perçoit en contrepartie de la vente de son logement, une somme (le bouquet) plus une rente mensuelle jusqu'à son décès.

Le vendeur, défini comme le crédirentier, peut être toute personne physique propriétaire d'un bien immobilier, quel que soit son âge (même si la vente en viager s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées).

L'acheteur, dénommé débirentier peut être une personne physique ou morale.

Comment est fixé le prix de la vente ?

Le prix de vente est librement fixé entre les parties. Il ne faut cependant pas dépasser la différence entre l’estimation financière du logement dans une région donnée, que l’on appelle la valeur vénale et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes* en fonction notamment de l'espérance de vie du crédirentier.

Comment déterminer la rente ?

Au moment de l'acte de vente, le débirentier règle une partie de la vente appelée "le bouquet". Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’INSEE.

Qui paye quoi ?

Les réparations et entretiens courants du logement ainsi que le paiement de la taxe d'habitation restent à la charge du crédirentier à moins qu’il libère totalement le bien vendu.

À savoir :

  • Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, décroissante avec l'âge du crédirentier.
  • Le nouveau propriétaire prend en charge la taxe foncière, à moins que les parties en aient décidé autrement.

Dans quels cas peut-on annuler la vente ?

La vente en viager est liée à la longévité du vendeur. Ainsi, selon l'art. 1975 du Code Civil, la vente ne pourra pas être validée si le vendeur est mourant ou très malade. Si ce dernier décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. La nullité de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier.

Le contrat pourra également être déclaré nul si l'acheteur sait que le vendeur est atteint d'une maladie entraînant une mort imminente.

D’autre part, un prix insuffisant pourra aussi être à l'origine d'une annulation de contrat. En effet, le vendeur peut demander l'annulation de la vente, s'il a été lésé de plus de 7/12e du prix du bien immobilier.

De plus, en cas de vente en viager à un enfant, celle-ci pourra être considérée comme une donation au moment de la succession, si elle n'a pas fait l'objet du versement d'une rente ou si tous les héritiers réservataires n'ont pas donné leur accord.

Une mort accidentelle du vendeur ne sera par contre pas une cause d'annulation de la vente.

L'encadrement juridique du viager

La vente en viager est un système de vente encadré par la loi et les professionnels spécialisés. Elle est notamment régie par les articles 1968 à 1974 du Code Civil. Le contrat de vente doit être signé devant un notaire, puis inscrit et publié au service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques). Le contrat de vente peut, en plus des dispositions habituelles, contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement, avec précision des rentes payées gardées par le vendeur en indemnités, mais aussi des clauses d'annulation de la vente et de revalorisation de celle-ci.

L'aléa

Le contrat de vente viagère est défini comme un contrat aléatoire. En effet, ni le vendeur ni l'acheteur ne savent s'ils ont fait une bonne affaire ou non. Un contrat aléatoire est défini à l'art.1964 du Code Civil : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain. ». Il y a donc une condition impérative pour le viager : l'aléa qui permettrait d’annuler la vente si les obligations vues ci dessus n’étaient pas respectées. La 2e formalité de cet aléa est qu'en cas de viager libre, l'acheteur ne pourra pas louer le bien immobilier à un prix supérieur à la rente, sinon l'aléa disparaîtrait.

Non-paiement

L'encadrement juridique permet également d'assurer le vendeur en cas de non-paiement. Ainsi, le contrat de vente prévoit une clause résolutoire qui consiste en une annulation automatique de la vente en cas de non-paiement par le débirentier. Si la vente est annulée le vendeur récupère le bien tout en pouvant conserver le bouquet et les rentes viagères déjà perçues à titre d'indemnisation.

*Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire, d'une compagnie d'assurance ou d'une caisse de prévoyance.

 

Pour en savoir plus :

http://www.logement-viager.com
http://vosdroits.service-public.fr; onglet « Particulier », rubrique « Logement » puis « achat immobilier »

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